Cooperativas=
LUÍS PAULO SIRVINSKAS*
As cooperativas habitacionais t&eci=
rc;m
sua previsão legal no artigo 5º, inciso XVIII, da
Constituição Federal. Este dispositivo determina que sua
criação se dará na forma da lei, sendo vedada a
interferência estatal em seu funcionamento.
Vê-se, pois, que as cooperativas não estão sujeitas a
nenhuma fiscalização ou controle do Estado.
E como não há nenhuma fiscalização,
necessário se faz que os cooperados integrem o órgão de
administração para realizar o controle de fato dessas
cooperativas, fiscalizando-as.
É comum, no entanto, que seus Estatutos Sociais sejam arquivados na
Junta Comercial e registrados na OCESP (Organizações das
Cooperativas do Estado de São Paulo) para dar conhecimento ao
público em geral de sua existência legal.
A criação de cooperativas visa, por um lado, tentar suprir o
déficit habitacional e, por outro, permitir que determinado grupo de
pessoas possa se reunir para a aquisição da tão almeja=
da
casa própria pelo preço de custo.
Desta forma, um grupo inicial de pessoas interessadas se reúne com o
intuito de adquirir sua casa própria (na praia, no campo ou na cidad=
e).
E por não possuir conhecimento técnico, o grupo poderá
contratar um órgão assessor para a criação da
cooperativa. Este órgão fica responsável por todo o
processo burocrático da constituição da cooperativa, b=
em
como pela elaboração do projeto e inscrição de
novos cooperados.
Realizada a compra do terreno, elaborado o projeto, estipulado o valor das
parcelas, escolhida a construtora do imóvel e assinado o contrato
individual com cada um dos cooperados, convoca-se a primeira Assemblé=
;ia
Geral para ratificar os atos praticados pelos fundadores, nomeando-se, em
seguida, o Órgão da Administração e o Conselho
Fiscal e seus suplentes.
Note-se que só poderão fazer parte do Órgão da
Administração e do Conselho Fiscal cooperados que tenham
adquirido suas quotas-partes da cooperativa.
Cumpridos todos estes trâmites, o cooperado passa a sócio da
cooperativa.
A legislação infraconstitucional traz uma série de
benefícios tributários às Cooperativas Habitacionais. =
Trata-se de verdadeiras isenções ao direito de tributar. Isto=
faz
com que o preço do imóvel, via de regra, seja cinqüenta =
por
cento inferior a um outro imóvel vendido, nas mesmas
condições, por uma incorporadora. Assim, todo o benefí=
cio
legal deve ser repassado aos cooperados por intermédio das parcelas.=
A Cooperativa não pode auferir lucro. Tal prática é ve=
dada
expressamente pelo art. 3º, da Lei nº 5.764/71.
Ao ingressar em uma Cooperativa Habitacional, o interessado deverá f=
azer
uma pesquisa na Junta Comercial, na OCESP, verificar a idoneidade do
Órgão Assessor e da construtora responsável pela obra e
retirar certidões cíveis e criminais dos membros que
compõem o Órgão de Administração.
Há necessidade também de se verificar se a cooperativa fixou o
preço de custo de cada unidade autônoma, comparando-o com outr=
os
imóveis na região.
Ressalte-se ainda que noventa por cento das Cooperativas Habitacionais de
São Paulo não são verdadeiras cooperativas por n&atild=
e;o
preencherem os requisitos legais previstos na Lei nº 5.764/71.
E por detrás destas cooperativas estão empresários e
incorporadoras praticando atos de comércio com intuito de auferir lu=
cro,
:beneficiando-se das isenções tributárias.
Trata-se de Cooperativas de fachada.
O cooperado ou o interessado poderá, por si s&oa=
cute;,
constatar se a Cooperativa é verdadeira ou não, bastando, para
tanto, verificar se estão presentes os seguintes requisitos legais: =
a) verificar se a fundação da Cooperativa foi
constituída por cooperados. Cooperado é aquele que adquiriu u=
ma
quota-parte da Cooperativa através de Instrumento Particular de Term=
o de
Adesão e Compromisso de Participação em Programa
Habitacional.
O Cooperado torna-se sócio da Cooperativa limitada ou ilimitadamente.
Neste último caso, o Cooperado responde, em caso de insolvênci=
a da
Cooperativa, pelos seus bens pessoais, se a dívida for superior ao
patrimônio da Cooperativa.
Se limitada, o cooperado responde apenas pelas quotas-partes subscritas.
Há necessidade também da realização de uma
Assembléia Geral de constituição para se eleger o
Órgão da Administração e do Conselho Fiscal.
Como já disse anteriormente, estes órgãos só po=
dem
ser preenchidos por Cooperados e não por pessoas estranhas (art. 47,=
da
Lei nº 5.764/71).
Também não podem fazer parte deste órgão pessoas
que possuam vínculos com a Construtora ou com empresas fornecedoras =
de
materiais de construção.
Além disso, a Assembléia Geral Ordin&aacu=
te;ria
deve ser convocada anualmente até o terceiro mês de cada ano p=
ara
discutir os seguintes assuntos: prestação de contas;
relatório da gestão; balanço; demonstrativo das sobras
apuradas e/ou perdas; destinação das sobras;
eleição de componentes dos Órgãos; dentre outros
assuntos pertinentes (art. 44, da Lei nº 5.764/71);
b) verificar se o Cooperado ingressou na Cooperativa e se subscreveu
suas quotas-partes do capital social. Sem a
subscrição das quotas-partes do capital social pelos Cooperad=
os,
eles não se tornam associados da Cooperativa, não havendo que=
se
cogitar desta forma jurídica, cuja existência pressupõe=
a participação
societária de todos os Cooperados, como donos que são da
Cooperativa (In trabalho inédito sobre Cooperativas Habitacionais e
algumas considerações sobre Associações, de aut=
oria
da Dra. Dora Bussab Castelo, p. 25); e c) verificar se foi criado, p=
elos
Estatutos, os três Órgãos da Administraçã=
o,
ou seja, o Conselho de Administração, a Diretoria e o Conselho
Fiscal. Somente as Assembléias (Ordinária ou
Extraordinária) têm poderes soberanos para tomar todas as
decisões atinentes à Cooperativa, especialmente para eleger e
destituir o Órgão da Administração.
As Assembléias não só devem existir formalmente, como
efetivamente se realizar, e ser controladas, a ní=
;vel
das decisões a serem tomadas, pelos próprios cooperados
(Idem, p. 25). Ressalte-se, mais uma vez, que os membros dos
Órgãos de Administração devem ser Cooperados
eleitos que efetivamente tenham adquirido imóveis pelo sistema de
Cooperativa.
Se estes requisitos básicos não estão sendo respeitado=
s,
não se trata de uma verdadeira Cooperativa.
Acresça-se também que a Cooperativa, além de ser
beneficiada pela isenção de diversos tributos, também
está dispensada do registro prévio no Cartório
Imobiliário da Incorporação Imobiliária.
Ressalte-se ainda que cinqüenta por cento dos lançamentos imobi=
liários
em 1996 foram realizados por Cooperativas Imobiliárias.
O preço do imóvel lançado por uma Cooperativa Habitaci=
onal
é substancialmente abaixo da do mercado, chegando a cinqüenta
por cento do preço de um imóvel, nas mesmas
condições, lançado por uma Incorporadora.
Essa informação é do Vice-Presidente da Secovi, Sr. Wa=
lter
Lafemina.
Comparei os contratos de duas Cooperativas Habitacionais e verifiquei total
dissemelhança: uma delas respeita as normas legais e a outra n&atild=
e;o;
uma delas vende o imóvel pelo preço acima da do mercado e a o=
utra
pelo preço de custo; uma adota, após a entrega das chaves, a
tabela price e o índice IGP-M para atualizar as parcelas e a outra f=
ixou
suas parcelas com base no custo da obra; para uma as atividades da Cooperat=
iva
se encerram com a entrega das chaves e a outra com o pagamento da úl=
tima
parcela; no contrato de uma delas há várias cláusulas
nulas de pleno direito e a outra não; uma contratou empresa externa =
para
realizar a comercialização das unidades e a outra realizou a
venda diretamente aos cooperados.
Estas são algumas cautelas que o interessado deve observar antes de =
se
inscrever em uma Cooperativa Habitacional para se evitar futuros problemas.=
Contudo, se o cooperado constatar que a Cooperativa não vem respeita=
ndo
as normas legais ou se a construtora está em atraso com a entrega da
obra ou se o preço do imóvel é superior ao do mercado,
qualquer cooperado poderá convocar uma Assembléia Geral para
destituir o atual Órgão de Administração e eleg=
er
um outro e, se for o caso, afastar a Construtora em questão. Caso
não seja afastada a Construtora, deve ela=
pagar
uma multa diária pelo atraso na entrega do empreendimento.
Em seguida, contrata-se uma Consultoria e elabora-se uma nova planilha de c=
usto
da obra e divide-se o valor apurado, proporcionalmente, aos Cooperados,
fazendo-se um aditivo ao contrato para reduzir o valor.
Em havendo resistência por parte da direção da Cooperat=
iva,
resta propor Ação Civil Pública, v=
isando
à declaração da Despersonalização da Per=
sonalidade
Jurídica da Cooperativa ou a sua perfeita adequaç&atil=
de;o
às normas legais do Cooperativismo, respondendo, ainda, a Diretoria,
caso seja julgada procedente a citada ação, pelos crimes
praticados até então (Sonegação Fiscal,
Estelionato, Economia Popular e Defesa do Consumidor).
Esclareça-se, também, que todo Cooperado tem plena liberdade =
de
se associar a qualquer entidade e dela sair sem qualquer obstáculo q=
ue
dificulte esta saída.
O Cooperado que quiser se desligar da Cooperativa poderá fazê-=
lo e
receber integralmente o valor pago até então corrigido pelo m=
esmo
índice aplicado pela Cooperativa. Se assim não for, estaria a
Cooperativa se enriquecendo ilicitamente do valor retido a título de
despesas.
Tais cautelas devem ser observadas pelo interessado, antes de ingressar em =
uma
Cooperativa Habitacional, para evitar problemas futuros, salientando-se que=
o
cooperado poderá propor ação individual ou em conjunto,
através de Ação Civil Pública, visando à
adequação da Cooperativa às normas legais vigentes ou =
ao
seu desligamento individual da Cooperativa.
(*) Membro do Ministério Público e especialista em Direito Pe=
nal
pela FADUSP.